오피스텔 실외기실 면적 제외, 법령과 쉽고 빠른 해결책

오피스텔 실외기실 면적 제외, 법령과 쉽고 빠른 해결책

목차

1. 오피스텔 실외기실 면적, 왜 중요할까요?
2. 실외기실 면적 제외의 법적 근거 이해하기
3. 면적 제외를 위한 건축물대장 변경 절차
4. 실외기실 면적 제외, 실무적인 팁과 주의사항
5. 면적 제외를 통해 얻을 수 있는 이점

1. 오피스텔 실외기실 면적, 왜 중요할까요?

오피스텔을 매매하거나 임대할 때, 우리는 흔히 전용면적과 공용면적에 주목합니다. 특히 전용면적은 실질적으로 우리가 사용할 수 있는 공간의 크기를 의미하기 때문에 매우 중요하게 여겨지죠. 그런데 오피스텔의 특성상 에어컨 실외기실이 실내에 위치하는 경우가 많습니다. 문제는 이 실외기실이 전용면적에 포함되어 있다면, 실제로 활용 가능한 공간은 줄어들고 불필요한 면적에 대한 비용을 지불하는 셈이 된다는 점입니다. 따라서 실외기실 면적을 전용면적에서 제외하는 것은 오피스텔 소유자나 예비 매수자에게 매우 중요한 관심사가 됩니다. 이는 실질적인 공간 활용도를 높이고, 나아가 세금이나 관리비 산정에도 영향을 미칠 수 있기 때문입니다. 특히 주거용 오피스텔의 경우, 베란다처럼 서비스 면적으로 제공되는 공간이 거의 없다는 점을 고려하면, 실외기실 면적 제외는 더욱 큰 의미를 가집니다.

2. 실외기실 면적 제외의 법적 근거 이해하기

오피스텔 실외기실 면적을 전용면적에서 제외할 수 있는 법적 근거는 「건축법 시행령」 제119조 및 「주택법 시행령」 등 관련 규정에 명시되어 있습니다. 핵심은 "건축물의 바닥면적 산정 시 예외 사항"에 해당되는지 여부입니다. 구체적으로, 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호 가목에서는 "노대 등으로서 그 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접하는 부분에 해당 노대 등의 폭을 곱한 값을 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다."고 규정하고 있으며, 이는 발코니 등 서비스 면적에 대한 규정입니다. 실외기실의 경우, 일반적으로 발코니와 같이 건축물의 외부 또는 내부에 설치되어 건축물의 미관이나 단열 등을 목적으로 하는 구조물로 간주될 수 있습니다.

특히 중요한 것은 2010년 4월 6일 국토해양부 고시 제2010-149호로 개정된 「건축물의 분양면적 산정 등에 관한 지침」에 따르면, "오피스텔의 발코니 등과 유사하게 설치되어 에어컨 실외기 등 기계설비를 설치하기 위한 공간은 바닥면적에서 제외할 수 있다"는 내용이 포함되어 있습니다. 이는 오피스텔의 실외기실이 사실상 발코니와 유사한 기능을 하는 서비스 면적으로 해석될 수 있다는 법적 근거를 제공합니다. 다만, 실외기실의 구조나 설치 형태에 따라 면적 제외 여부가 달라질 수 있으므로, 해당 지자체의 건축과에 문의하여 정확한 해석을 확인하는 것이 중요합니다. 단순히 실외기가 놓여있다는 이유만으로 자동적으로 면적 제외가 되는 것은 아니며, 건축 도면상 명확하게 실외기실로 표기되어 있고, 그 용도가 실외기 설치 외에는 제한적이라는 점이 명확해야 합니다.

3. 면적 제외를 위한 건축물대장 변경 절차

실외기실 면적을 전용면적에서 제외하기 위해서는 건축물대장 변경이 필수적입니다. 건축물대장은 건축물의 현황과 소유권 등을 공시하는 중요한 문서이기 때문에, 여기에 기재된 면적을 변경하는 것은 법적인 절차를 따라야 합니다. 일반적으로 다음의 단계를 거치게 됩니다.

첫째, 현황측량 및 도면 준비입니다. 건축사사무소에 의뢰하여 해당 오피스텔 호실의 현황측량을 실시하고, 실외기실의 정확한 위치와 면적, 구조 등이 명시된 도면을 작성해야 합니다. 이 때, 실외기실이 전용면적에서 제외될 수 있는 구조임을 도면상으로 명확히 표현하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 실외기실과 주거 공간 사이에 명확한 경계가 있고, 실외기실이 실질적인 주거 공간으로 활용될 수 없는 구조임을 보여줘야 합니다.

둘째, 건축물대장 변경 신청서 작성 및 제출입니다. 준비된 현황측량 도면과 함께 건축물대장 변경 신청서를 작성하여 해당 오피스텔이 소재한 관할 시/군/구청의 건축과에 제출합니다. 신청서에는 변경하고자 하는 내용(실외기실 면적 제외)과 그 사유를 명확히 기재해야 합니다. 이때, 앞에서 언급된 법적 근거인 「건축법 시행령」 및 「건축물의 분양면적 산정 등에 관한 지침」 등을 인용하여 면적 제외의 정당성을 뒷받침하는 것이 좋습니다.

셋째, 담당 공무원의 현장 확인 및 심사입니다. 신청서가 접수되면 관할 지자체의 건축과 담당 공무원이 현장 실사를 나올 수 있습니다. 현장에서는 제출된 도면과 실제 건축물의 현황이 일치하는지, 그리고 실외기실이 면적 제외 요건을 충족하는지 등을 면밀히 심사합니다. 이 과정에서 추가적인 자료 제출을 요구하거나 보완을 지시할 수도 있습니다.

넷째, 건축물대장 변경 및 통보입니다. 심사 결과, 면적 제외 요건이 충족된다고 판단되면 건축물대장에 해당 내용이 반영되고, 신청인에게 변경 통보가 이루어집니다. 이로써 실외기실 면적이 전용면적에서 공식적으로 제외됩니다. 이 모든 절차는 일반적으로 1~2개월 정도 소요될 수 있으며, 지자체의 업무량이나 서류 보완 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

4. 실외기실 면적 제외, 실무적인 팁과 주의사항

실외기실 면적 제외를 추진할 때 몇 가지 실무적인 팁과 주의사항을 숙지하면 보다 빠르고 효율적으로 진행할 수 있습니다.

팁:

• 전문가 활용: 건축사사무소는 현황측량 및 도면 작성뿐만 아니라 건축물대장 변경 신청 절차에 대한 전문적인 지식을 가지고 있습니다. 혼자 진행하기 어렵거나 복잡하다고 느껴진다면 전문가의 도움을 받는 것이 시간과 노력을 절약하는 가장 좋은 방법입니다.
• 사례 조사: 해당 오피스텔 단지 또는 유사한 구조의 오피스텔에서 이미 실외기실 면적 제외가 성공적으로 이루어진 사례가 있는지 확인해보세요. 이는 법적 근거 해석이나 절차 진행에 있어 유용한 참고 자료가 될 수 있습니다.
• 적극적인 소통: 관할 지자체 건축과 담당 공무원과 사전에 충분히 소통하여 면적 제외 가능 여부, 필요 서류, 예상 절차 등을 확인하는 것이 중요합니다. 불필요한 시행착오를 줄일 수 있습니다.
• 구조적 명확성: 실외기실이 단순히 에어컨 실외기만을 위한 공간이며, 주거 공간으로 활용될 수 없는 구조임을 도면상으로 명확히 표현하는 것이 심사에 유리합니다. 예를 들어, 실외기실과 주거 공간 사이에 개폐 가능한 문이 설치되어 있다 할지라도, 그 문이 외부와 직접 연결되거나, 내부 공간으로의 통로 역할을 하지 않는다는 점을 강조하는 것이 좋습니다.

주의사항:

• 개별성 판단: 모든 오피스텔의 실외기실이 동일하게 면적 제외 대상이 되는 것은 아닙니다. 건축물의 설계, 실외기실의 구조, 설치된 설비의 종류 등에 따라 면적 제외 여부가 달라질 수 있으므로, 반드시 개별적인 상황에 대해 관할 지자체와 협의해야 합니다.
• 불법 개조 금지: 실외기실을 면적 제외하기 위해 불법적으로 구조를 변경하거나 용도 외로 사용하는 행위는 절대 금지됩니다. 이는 오히려 더 큰 법적 문제로 이어질 수 있습니다.
• 세금 및 관리비 영향: 면적 제외가 성공적으로 이루어질 경우, 재산세나 취득세 등의 세금 산정 기준이 되는 면적이 줄어들 수 있습니다. 또한, 일부 오피스텔의 경우 전용면적을 기준으로 관리비가 부과될 수 있으므로, 관리비 절감 효과도 기대할 수 있습니다. 하지만 이는 사전에 관리사무소에 확인하여 정확한 영향 범위를 파악하는 것이 좋습니다.
• 매매 시 고지 의무: 면적 변경이 이루어졌다면, 향후 오피스텔을 매매할 때 변경된 건축물대장 내용을 매수인에게 명확하게 고지해야 합니다.

5. 면적 제외를 통해 얻을 수 있는 이점

오피스텔 실외기실 면적 제외를 성공적으로 완료하게 되면, 소유자는 다음과 같은 여러 가지 이점을 얻을 수 있습니다.

첫째, 실질적인 전용면적 증가 효과입니다. 건축물대장상 전용면적에서 실외기실 면적이 제외되면, 통계적으로나 서류상으로나 더 넓은 전용면적을 가진 오피스텔이 됩니다. 이는 추후 매매 시에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 동일한 분양면적의 오피스텔이라 할지라도, 실질적인 전용면적이 더 넓은 오피스텔이 더 높은 가치를 가질 수 있기 때문입니다.

둘째, 세금 부담 경감 가능성입니다. 재산세, 취득세 등은 건축물의 면적을 기준으로 산정되는 경우가 많습니다. 실외기실 면적이 전용면적에서 제외됨으로써 과세 대상 면적이 줄어들어 세금 부담을 합법적으로 경감할 수 있는 가능성이 열립니다. 물론 세금 관련 규정은 수시로 변동될 수 있으므로, 정확한 내용은 반드시 세무 전문가와 상담해야 합니다.

셋째, 관리비 절감 효과를 기대할 수 있습니다. 일부 오피스텔 관리비는 전용면적을 기준으로 부과되는 경우가 있습니다. 이 경우, 실외기실 면적을 제외하면 매월 납부하는 관리비를 소폭이나마 줄일 수 있습니다. 이는 장기적으로 볼 때 무시할 수 없는 이점으로 작용합니다.

넷째, 정확한 정보 제공 및 투명성 확보입니다. 건축물대장은 건축물의 현황을 나타내는 공적인 문서입니다. 실외기실 면적을 제외함으로써 실제 사용 가능한 공간에 대한 정보가 더욱 정확하게 반영되어, 오피스텔 거래 시 매수자에게 투명하고 정확한 정보를 제공할 수 있습니다. 이는 불필요한 오해나 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.

다섯째, 미래 가치 상승 가능성입니다. 전용면적은 오피스텔의 가치를 평가하는 중요한 기준 중 하나입니다. 실외기실 면적 제외를 통해 실제 사용 가능한 공간의 면적이 늘어나는 효과를 얻게 된다면, 이는 장기적으로 해당 오피스텔의 시장 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 향후 오피스텔의 주거 가치가 더욱 중요해지는 시점에서, 효율적인 공간 활용은 더욱 부각될 것입니다.